Na hora de vender seu imóvel, muitas pessoas criam dúvidas com relação a
quanto vai pagar de imposto e por esse motivo acabam dificultando a
intermediação, frustrando o comprador e prejudicando o corretor de
imóveis por não conseguir concretizar a venda do imóvel.
O lucro
imobiliário consiste em pagar imposto pela efetiva valorização de um
imóvel na sua venda. Se uma pessoa comprou um imóvel por R$ 10.000,00 e
vendeu esse imóvel por R$ 150.00,00, seu lucro imobiliário foi de R$
50.00,00. Sobre este lucro imobiliário o vendedor deverá pagar 15%
(quinze por cento) de imposto. A receita federal utiliza como parâmetro
os valores declarados na aquisição ou de seus direitos e o valor
declarado na sua venda. Sobre esta diferença é que incide o percentual
de 15% relativo ao lucro imobiliário. O imposto deverá ser pago antes da
declaração anual de imposto de renda e o vencimento ocorre no último
dia útil do mês seguinte ao da venda.
São cinco as situações de isenção de impostos na transação de imóveis:
1)
Na venda de imóveis, seja terreno, casa, apartamento, sala comercial,
com valor de até R$ 35.000,00 (considerado pequeno valor), o limite é
mensal e vale para a soma obtida com a venda de um ou mais imóveis, cujo
valor da soma não ultrapasse os R$ 35.000,00. Nestes casos não incidirá
imposto sobre lucro imobiliário.
2) Quando o proprietário possui um
único imóvel em seu nome, seja terreno, casa, apartamento, ponto
comercial, desde que não tenha feito outra venda de imóvel nos últimos
cinco anos e que o valor deste imóvel seja de até R$ 440.000,00 ele não
pagará na sua venda o imposto sobre o lucro imobiliário. A declaração
sobre a operação é irretratável, ou seja, se o contribuinte declarou e
teve isenção nesta primeira venda, não poderá substituir a isenção por
outra venda futura no espaço de cinco anos.
3) Na venda de imóveis
adquiridos até 1969, não importa o número de imóveis, nesse caso não
existe imposto sobre o lucro imobiliário, há uma redução de 100% de
imposto e não existe teto de valor da venda.
4) Na venda de um ou
mais imóveis residenciais, quando todo o produto da venda é usado para
compra de um ou mais imóveis residenciais, no prazo máximo de 180 dias.
Não existe teto de valor da venda e o uso parcial do produto da venda na
aquisição implica o pagamento de imposto sobre o lucro na proporção da
parcela não utilizada. Exemplo: Eu comprei em 2001 um apartamento no
valor de cem mil reais e vendi este apartamento hoje por um milhão de
reais, logo obtive um lucro imobiliário de novecentos mil reais, se eu
comprar no prazo de 180 dias quatro casas no valor de duzentos mil reais
cada uma, dando um total de oitocentos mil reais, e decidir gastar os
duzentos mil reais restantes na compra de uma lancha, pagarei imposto de
15% apenas sobre cem mil reais do lucro, pois os outros cem mil reais é
o meu capital inicial. Este benefício foi criado para incentivar o ramo
da construção civil e somente pode ser utilizado a cada cinco anos.
5)
Na permuta de imóveis, também é outra operação que não incide imposto,
pois a permuta é uma troca de um bem imóvel por outro bem imóvel, mesmo
que os valores comerciais sejam diferentes, pois o permutante somente
irá pagar imposto na venda deste imóvel e o valor de base será o valor
que ele comprou o seu antigo imóvel e a diferença entre o valor da venda
do atual imóvel.
Exemplo: Eu comprei um terreno por cem mil reais e fiz
uma permuta por quatro apartamentos no valor de cem mil reais cada,
dando um valor total de quatrocentos mil reais, logo meu lucro seria de
trezentos mil reais. Nesta operação ninguém paga nada. Caso eu decida
vender os quatro apartamentos por quatrocentos mil reais, terei que
pagar 15% sobre trezentos mil reais que é o lucro imobiliário.
Também existe caso de desconto de imposto sobre o lucro imobiliário:
Em
imóveis de qualquer natureza, comprados entre 1969 a 1988, ou seja,
neste espaço de 20 anos, ele terá um desconto de 5% (cinco por cento)
por cada ano até a data máxima de 1988. Exemplo:
Comprei um imóvel em
1980 e vendi hoje. Qual é o valor do desconto sobre o imposto? Temos que
calcular, (contamos o primeiro ano e o último ano) 1980 a 1988 é igual a
nove anos, nove vezes 5% é igual a 45%. Portanto o desconto é de 45%
sobre os 15% do lucro imobiliário.
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