Quais são os deveres do locador e do locatário?

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Não é incomum que locador e locatário desconheçam de forma geral ao que são obrigados reciprocamente na vigência de um contrato de locação, acarretando-lhes muitas vezes dúvidas e até mesmo desentendimentos acerca de como proceder para resolver situações inclusive simplórias.

O rol de deveres do locador está previsto no artigo 22 da Lei 8.245 de 18/10/1991 e ele é obrigado a:

• entregar o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
• garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado. Uso pacífico significa que o locador deve se abster da prática de qualquer ato que possa perturbar o uso e gozo normal do bem locado;
• manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
• responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
• fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
• fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
• pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
• pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
• exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
• pagar as despesas extraordinárias de condomínio, entendendo-se estas as que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel como pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação e esquadrias externas; obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva.

O contrato de locação é sinalagmático, e, portanto, tendo o locador obrigações, também haverá por parte do locatário, cujo rol está previsto no artigo 23 da Lei 8.245 de 18/10/1991 e ele deve:

• pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
• servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
• restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
• levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
• realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
• não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
• entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
• pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
• permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento;
• cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
• pagar o prêmio do seguro de fiança;
• desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, pagar as despesas ordinárias de condomínio, entendendo-se estas as necessárias à administração respectiva, especialmente salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Sendo do locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar isso juntamente com o aluguel do mês a que se refiram. Todavia, se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.

Finalmente, necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los, e, nesse caso se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

Para concluir, é importante no trato contratual que os locador e locatário cumpram as obrigações do contrato e da Lei, sob pena de ensejarem a quebra do pacto, bem como indenizações para um e outro de cunho material e até moral dependendo da situação de fato.

DECISÃO: Acordam os Desembargadores e Juízes integrantes da Décima Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. EMENTA: Recurso de Apelação da parte autora. Ação de cobrança c/c perdas e danos. Sentença de improcedência. Cobrança de aluguéis que se estende até a efetiva entrega das chaves. Dever reconhecido do locatário de pagar o aluguel referente ao mês de Dezembro de 2007. Restituição de valores pagos pelo locador por reparo das avarias do imóvel. Impossibilidade. Laudo de vistoria final produzido unilateralmente pela parte locadora. Falta de anuência ou assinatura da parte locatária. 1. Negócio de locação. Termo final. O termo final do negócio de locação é fixado pela devolução do bem locado ao senhorio. A prova oficial do termo final da locação, na ausência de outra, é a da devolução das chaves. Inexistência de provas de que o inquilino fazia jus à indenização por benfeitorias. (TJSP, 34ª Câm., Ap. 797639-0/7, rel. Des. Rosa Maria de Andrade Nery, v. U., j. 27.4.2005). Apud Leis Civis Comentadas, Nelson Nery Junior e outra, Ed. RT, 3ª ed., pág. 924.2. Sem a notificação ou interpelação para que o locatário ou fiador participasse da vistoria de saída, o laudo realizado de forma unilateral não serve de prova para a verificar a necessidade de reparos no imóvel, finda a locação.3. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJPR - 12ª C. Cível - AC - 1317172-9 - Curitiba - Rel.: Luciano Carrasco Falavinha Souza - Unânime - - J. 05.08.2015). (TJ-PR - APL: 13171729 PR 1317172-9 (Acórdão), Relator: Luciano Carrasco Falavinha Souza, Data de Julgamento: 05/08/2015, 12ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1640 01/09/2015)